Overbieden of onderhandelen? Zo bepaal je je strategie

Of overbieden verstandig is, hangt volledig af van het segment en de wijk. In het middensegment in het Statenkwartier is de belangstelling structureel groter dan het aanbod, terwijl grotere objecten in de randgemeenten juist ruimte voor onderhandeling laten. Kijk daarom niet naar het gemiddelde van de stad, maar naar de straat.

Een goede indicator is de verhouding tussen vraagprijs en uiteindelijke koopsom van vergelijkbare woningen in de afgelopen zes maanden. Die cijfers zijn opvraagbaar en vertellen precies hoeveel lucht er in een vraagprijs zit.

Bij een woning die scherp in de markt is gezet met een vaste inschrijfdatum en tien of meer bezichtigingen op één dag, is onderhandelen geen optie. Daar gaat het om één kans, en dan telt vooral of je bod boven de taxatiewaarde uitkomt en hoe je dat verschil financiert.

Bedenk wel wat overbieden concreet betekent. Het bedrag boven de taxatiewaarde moet je uit eigen middelen betalen, want de bank financiert maximaal de waarde van de woning. Vijftigduizend euro overbieden vraagt dus vijftigduizend euro spaargeld, bovenop de kosten koper.

Staat een woning langer dan twee maanden te koop, is de vraagprijs al een keer verlaagd of zijn er zichtbare gebreken, dan is er ruimte. Diezelfde ruimte ontstaat bij een verkoper die onder tijdsdruk staat omdat hij zelf al gekocht heeft.

Onderhandelen is meer dan een bedrag noemen. Een onderbouwd bod met een verwijzing naar de vervangingskosten van het dak of naar de energielabelsituatie komt serieuzer over dan een rond getal. Wij zetten die onderbouwing altijd op papier bij het bod; dat maakt het voor de verkopend makelaar makkelijker om het intern te verdedigen.

Leg vooraf schriftelijk vast tot welk bedrag je gaat en welke voorwaarden je niet loslaat. In het vuur van een biedingsronde schuift die grens anders ongemerkt op. Wij nemen die afspraak door voordat het eerste bod de deur uitgaat.

Wees vervolgens duidelijk in de communicatie. Een bod met een korte, nette toelichting en een realistische reactietermijn werkt beter dan een bod met veel slagen om de arm. Verkopers kiezen vaker voor de partij die rust en zekerheid uitstraalt dan voor de allerhoogste bieder met de meeste mitsen.