Hoe wordt de waarde van een woning bepaald tijdens een taxatie?

Een taxatie begint altijd met een bezoek aan de woning. De taxateur meet de gebruiksoppervlakte volgens de NEN 2580-meetinstructie, beoordeelt de bouwkundige staat van casco en installaties, en legt de indeling en de afwerking vast in foto’s.

Daarnaast kijkt hij naar zaken die de waarde beïnvloeden maar niet altijd zichtbaar zijn in een advertentie: de ligging ten opzichte van doorgaande wegen, de bezonning, de staat van de directe omgeving en bij appartementen de kwaliteit van het VvE-beheer.

De kern van elke woningtaxatie is de vergelijkingsmethode. De taxateur zoekt minimaal drie recent verkochte, vergelijkbare woningen in dezelfde omgeving en corrigeert de gerealiseerde koopsommen voor de verschillen met het te taxeren object.

Die correcties zijn het vakwerk: verschil in oppervlakte, staat van onderhoud, energielabel, buitenruimte, verdieping en uitzicht. Elke correctie moet in het rapport worden onderbouwd, zodat de geldverstrekker de redenering kan volgen.

Naast de marktwaarde bevat een gevalideerd rapport een omschrijving van het object, de juridische situatie inclusief eventuele erfpacht en VvE-gegevens, de publiekrechtelijke gegevens uit het bestemmingsplan en een oordeel over de bouwkundige staat met een indicatie van direct noodzakelijke kosten.

Is dat bedrag hoger dan tien procent van de marktwaarde, dan vraagt de validatie om een aanvullend bouwkundig rapport. Dat is precies de reden waarom wij bij oudere woningen vaak vooraf al een keuring adviseren.

Een taxatie is geen weergave van wat een woning zou kunnen opbrengen bij een biedingsronde, maar een inschatting van de marktwaarde: het bedrag dat bij een normale verkoop tussen twee redelijk handelende partijen tot stand komt.

In een oververhitte markt kan de gerealiseerde koopsom dus boven de taxatiewaarde liggen. Dat verschil moet de koper zelf financieren. Andersom komt ook voor: bij een woning met veel achterstallig onderhoud valt de waarde soms lager uit dan de verkoper hoopt.